Chegou 2018 e com ele a pergunta mais frequente dentro dos condomínios quando vira o calendário:
‘Vai ter aumento da taxa este ano’?
A partir de janeiro e até o final de março, a maioria das convenções de condomínio determinam a realização de uma Assembleia Geral Ordinária (AGO). Nessa assembleia, pelo menos dois assuntos devem figurar na pauta, impreterivelmente:
- Apresentação e Deliberação sobre a Prestação de Contas pelo Síndico; e
- Apresentação e Deliberação sobre a Previsão Orçamentária para o ano corrente.
Essas assembleias são sempre cercadas de grande expectativa e especulação por parte dos condôminos.
Expectativa porque todos ficam ansiosos por saber se haverá algum aumento na taxa condominial. E a especulação é decorrente da expectativa, posto que muitos grupos se conversam antes da assembleia já demonstrando a postura que adotarão em caso de aumento.
É importante que todos entendam que este é um momento, também, para avaliarem a gestão do síndico do último período dele. Não é porque terá algum aumento de taxa que o síndico é ruim. E também pode ser que ele não seja bom só porque não houve nenhum aumento.
Então, como identificar se o síndico fez uma boa gestão ou não?
Sugerimos a seguir 8 perguntas que todos os condôminos devem fazer sobre o seu condomínio, de acordo com as boas práticas de gestão:
- Tive acesso e acompanhei todos os meses a prestação de contas do síndico e consegui visualizar todas as despesas fixas e variáveis do condomínio?
- O conselho fiscal eleito está cumprindo seu papel fiscalizador, dando regularmente o seu parecer sobre as contas do síndico?
- O síndico cumpriu todas as determinações da convenção, regimento interno e as decisões da(s) assembleia(s) nesse período?
- O síndico tentou renegociar os contratos com fornecedores e atentou-se para a pesquisa de mercado na contratação de serviços e aquisição de produtos, colhendo os devidos orçamentos?
- Quais foram as iniciativas do síndico em buscar alternativas para diminuir custos sem perder a qualidade dos serviços e/ou produtos?
- Como foi a comunicação e as ações do síndico para os condôminos com respeito a economia de água e energia (em caso de não haver medidores individuais)?
- Meu condomínio possui fundos específicos e depositados em contas separadas como: Fundo de reserva, fundo trabalhista, fundo de obras etc?
- Meu síndico foi transparente e comunicativo na sua última gestão?
Você talvez tenha outras perguntas em mente que podem ser acrescidas a estas, mas se você fizer uma reflexão com base nessas 8 perguntas, certamente terá boa base para contribuir com uma participação efetiva na próxima assembleia.
Infelizmente, muitos que não se informam corretamente do que acontece no seu condomínio geralmente comparecem nas assembleias apenas para votar contra as propostas do síndico. Isso pode ter um efeito prejudicial pro próprio condômino a médio/longo prazo, em especial porque, assim como numa empresa, há a necessidade do síndico fazer uma gestão pensando não somente nos condôminos, mas, principalmente NO CONDOMÍNIO.
Os condôminos precisam ter em mente que o seu condomínio precisa de manutenções periódicas que requerem conhecimento e investimento, e, até por isso, precisam acompanhar a gestão de perto.
Essa questão de taxa condominial costuma dar tantos problemas nas assembleias, que há um projeto de lei federal de autoria do Deputado Cícero Almeida tramitando no congresso nacional (clique aqui para conhecer na íntegra) que condiciona o aumento da taxa do condomínio à média dos índices de reajustes incidentes sobre as tarifas públicas e folha de pessoal incluído os encargos de natureza trabalhista e previdenciária.
Ao meu ver esse projeto é inconstitucional e está totalmente equivocado, visto que engessar todos os condomínios indiscriminadamente pode ser um problema muito grande, em especial para os condomínios mal administrados.
Uma referência acertada que o bom gestor faz pra determinar o valor da taxa condominial do próximo ano, é elaborar a previsão orçamentária com base na média histórica dos últimos 6 (seis) meses. Se houverem muitas despesas variáveis, talvez o síndico tenha de fazer outras reuniões no decorrer do ano para apresentar a ‘conta’ aos condôminos.
Dito tudo isso, entendemos que a principal forma do condômino acompanhar o andamento do seu condomínio é por buscar o maior número de informações possível e participar efetivamente das assembleias.
Márcio Spimpolo
CEO da empresa Directa Gestão Condominial; graduado em Direito pela UNIP; pós-graduado pela Escola Superior de Direito em Direito Imobiliário, Direito Civil e Direito Processual Civil; Advogado especialista em Direito Condominial e Contratos; Sócio-Diretor do escritório S&A Spimpolo & Advogados Associados; Idealizador e articulista do Blog EuMoroEmCondomínio.com.br e Membro do Núcleo Setorial de Condomínios da ACIRP (Associação Comercial e Industrial de Ribeirão Preto).