Para que um condomínio cumpra com seus encargos diários e ainda traga proveitos aos seus moradores, vários custos são gerados, sendo que esse montante é resultado da soma das despesas comuns e é rateado entre todos os moradores de forma proporcional a cada unidade. É um compromisso mensal que deve ser despendido por cada morador para que o condomínio caminhe de forma saudável, gerando benfeitorias à vida comum.

Código Civil, Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Mas, e quando um morador deixa de pagar sua taxa condominial? Tal situação acarreta efeitos muito negativos ao condomínio, pois além de gerar desfalque para as finanças e fluxo de caixa do condomínio, reflete também nas despesas condominiais dos outros moradores, ao passo que quando um condômino se torna inadimplente e deixa de pagar sua cota condominial, outra pessoa deverá pagar por ela, e nessa situação será o condômino adimplente.

Como resolver essa situação?

Com a missão de zelar pela boa administração do condomínio, a lei dispõe ao síndico, entre outras atribuições, a competência para cobrança das taxas condominiais em atraso.

Código Civil, Art. 1.348. Compete ao síndico: VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

A inadimplência de taxas é a maior dificuldade encontrada pelo síndico em sua gestão. Se trata de uma situação muito delicada, e na busca de não causar um constrangimento ao devedor e uma responsabilidade pessoal do síndico, o aconselhável é que se contrate um escritório de cobrança especializado para a realização da cobrança extrajudicial dessas taxas em atraso, primeiramente de forma amigável e se necessário, de posterior ação de execução das taxas em face do devedor. As cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial, tornando possível a quitação do débito ainda mais rápida. Cabe ressaltar que as taxas condominiais tem prazo de prescrição de 05 anos, sendo assim, caso a dívida não seja cobrada dentro deste prazo o condomínio não poderá mais entrar com ação contra o devedor.

O que pode ser cobrado?

A partir do momento que uma taxa não é paga, a lei estabelece a imputação de 2% de multa, 1% de juros ao mês (ou conforme a convenção determinar), correção monetária e honorários advocatícios.

Código Civil, Art. 1.336. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Código Civil, Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. 

Destaca-se que toda essa imputação de multa, juros, etc. tem caráter punitivo e educativo, o primeiro visa sanção referente ao atraso do pagamento da taxa, sendo justo em face dos condôminos que pagam em dia, e o segundo como forma de almejar que os devedores paguem de forma mais rápida o débito ou ainda, que não venham a atrasar novamente o pagamento de suas taxas.

Consequências ao condômino inadimplente:

Art. 1.335. São direitos do condômino: III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Além de sofrer sanções pecuniárias, o condômino inadimplente não pode votar nas deliberações das assembleias de condomínio e a lei não faz exceções. Porém, o condômino inadimplente não pode ser impedido de participar das assembleias, ou ter seu acesso impedido aos serviços essenciais ou aos não essenciais do condomínio. Por fim, a pior penalidade, já em caráter de execução, é a penhora de seus bens ou até mesmo a perda do próprio imóvel.  

Boa administração e gestão! 

Uma boa gestão e administração é fundamental. Profissionais que se preocupem com as necessidades do condomínio e que trabalhem de forma a diminuir a inadimplência e tornar a vivencia comum mais prazerosa. Sempre frisando que bons relacionamentos, uma boa comunicação e interação entre síndicos e administradora tornam toda a tarefa de gerir condomínios, muito mais fácil e eficiente.

 Raissa Gutierrez Faria é advogada Associada ao escritório Spimpolo & Advogados Associados, pós-graduanda em Direito Imobiliário pela Escola Superior de Direito.

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